Si deseas vender o comprar una vivienda el primer paso es saber cómo valorar un piso, sabiendo que en el mercado inmobiliario actual abundan las ofertas y la competencia feroz. El costo que tenga la propiedad a vender puede inclinar la balanza a tu favor y sobre todo dar lugar a una venta rápida y beneficiosa tanto para ti como para su nuevo comprador. Para determinar el mejor coste de la vivienda hay que tomar en cuenta el valor de propiedades de similares características que se hayan vendido recientemente.

Si estás decidido a vender un piso no te dejes influenciar por el valor de los inmuebles que ya están a la venta. Generalmente este tipo de negocios llevan algo de tiempo y probablemente esto continúe así. Afortunadamente existen profesionales con conocimientos en el tema que pueden asesorarte para conseguir el mejor precio para la propiedad. Y para lograr que el inmueble resulte más atractivo para los compradores es necesario evaluar algunos aspectos como: localización, estado del piso, la orientación, la superficie, las dotaciones y servicios, entre otros.

valorar piso

Procedimiento para valorar un piso fácilmente

1. Gastos adicionales al vender un inmueble: cuando se haya establecido el valor de la vivienda, existe una serie de gastos adicionales que debes calcular desde el inicio para obtener el desembolso final y no llevarte sorpresas desagradables. En este caso los gastos pueden variar dependiendo si es una vivienda nueva o de segunda mano. Si es de un piso nuevo el valor es de:

  • 10% de IVA del importe escriturado.
  • Impuestos de actos jurídicos documentales que varía entre 0,2% y 0,75%, todo va a depender del importe del piso.

Si el inmueble fuera de segunda mano se debe cancelar el impuesto sobre transmisiones, en Madrid suele ser el 6% del importe escriturado. Además hay que realizar los gastos del notario, gastos del registro para registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad, gastos de tasación en caso de solicitar un préstamo hipotecario y gastos de gestoría si deseas que tramiten todas las gestiones relacionadas a la compraventa que suele estar entre 150 y 300 euros.

2. Muestra representativa de inmuebles de la misma zona: este paso es realmente sencillo, lo único que necesitas hacer es obtener un muestreo de precio de inmuebles en la misma zona al que estás estudiando en la misma área. Puede que este paso represente trabajo extra, pero tampoco demasiado. Es realmente sencillo lograr una muestra de pisos próximos al tuyo por medio de las páginas de portales inmobiliarios, de esta forma será mucho más fácil tazar un piso.

Lo más conveniente es que cuando obtengas una lista de dichas propiedades te des una vuelta y observes algún in situ para contrastarla. De cada propiedad que registres en tu lista debes anotar la superficie útil, el precio y otra característica que desees comprar en relación a la vivienda que estas valorando. Cuando tengas completado todo el informe puedes representarlas con gráficas en una hoja de cálculo para que tenga más presentación.

En caso de encontrar propiedades parecidas a la tuya o quieres hacer una valoración rápida no necesitas de hacer muchos gráficos. Aunque si tu deseo es hacer un trabajo bastante elaborado puedes adquirir la línea de tendencia de tu muestra, lo que resultaría el valor medio del coste de alquiler en relación a la superficie útil.

Hay que tomar en cuenta que las líneas que están en discontinuo y que encierran toda la muestra, resultan ser los valores máximos y mínimos que puedes encontrar. Encima de estas líneas puedes marcas la superficie de tu piso por ejemplo, si es de 93 metros puede obtener una valor medio de alquiler de 750 euros al mes que equivale a 9.000 euros al año.

3. Rentabilidad bruta y neta por alquiler: el valor de la rentabilidad se puede conseguir inmediatamente a partir de los resultados de los pasos anteriores. Para valorar un piso solo necesitas dividir el ingreso anual esperado por el alquiler entre el importe de la adquisición, es decir 9.000 / 208.496, obteniendo como resultado final el 4,3%.

Incluso la rentabilidad neta es la que realmente conseguirías, generalmente se calcula descontando a los ingresos esperados los gastos relacionados a la propiedad. Estos gastos suelen ser importantes y entres ellos encontramos: gastos de comunidad propios del inmueble e Impuesto sobre bienes inmuebles.

4. Tasación de la vivienda: saber cómo valorar un piso es fundamental para obtener resultados beneficiosos. Por lo que ahora es necesario determinar si esa rentabilidad es suficiente o no para saber qué valor debe tener la vivienda al momento de venderla. Para no cometer un error y cubrirte ante riesgos por bajada de costes de alquiler o periodos gen el que el piso se encuentra vacío, lo mejor es que exijas a la vivienda una rentabilidad neta de partida como mínimo del 5%.