Las personas que no tienen experiencia en el tema y son propietarios de un predio que puede ser urbano o rural se han preguntado muchas veces ¿Cómo valuar un terreno? Primero es importante saber que dentro del ramo inmobiliario se debe considerar diversos factores que pueden proporcionarle un valor al inmueble. Existen seis procedimientos para la valoración de un terreno estos son: comparación de ventas, distribución de valores, extracción, desarrollo de una subdivisión, técnica residual para el terreno y capitalización.

Cada ciudad y distrito cuentan con sus propias regulaciones en torno a la venta de terrenos. Por lo que en algunos lugares se tasará la propiedad para determinar su precio mínimo en caso de querer venderlo, estableciendo al mismo tiempo la comisión estatal que corresponda. Otra opción puede ser que tú pongas el monto para elegir la propuesta de mejor postor, como si se tratara de una subasta de tierra.

Cómo valuar un terreno

Procedimiento para evaluar un terreno

1. Comparación de ventas: en este caso el evaluador o tasador de bienes raíces tiene la obligación de analizar, comparar y ajustar ventas de terrenos parecidos a la propiedad sujeta a evalúo. En caso de que la data se encuentre disponible este es el mejor método a utilizar. Por ejemplo si se evalúa una propiedad que tiene una cuerda de terreno equivalente a 4,350.08 metros cuadrados, tiene una zonificación comercial y su vecindario es predominante comercial.

El encargado  después de evaluar las ventas más similares y recientes del vecindario, se encarga de seleccionar aquellas tres que comparten similitudes a la carretera, características físicas y zonificación personal para determinar el valor real de la propiedad. Saber cómo evaluar un terreno es importante para saber lo que realmente vale, de lo contrario tu patrimonio puede salir perjudicado al momento de quererlo vender.

Con la data del mercado el evaluador estima un ajuste para la diferencia y cuando queden ajustadas estás ventas, las mismas reflejarán un unitario de valor entre $99/mc, $100/mc y $100/mc. Por esta razón un tasador determina que las ventas más parecidas y recientes son las últimas dos que tiene un monto de  $100/mc o $393,000, redondeado como valor para la propiedad objeto de la tasación.

2. Distribución de valores: es hora de que el tasador analice ventas de propiedades con estructuras, de esta forma puede determinar cuál es el por ciento que representa el valor del terreno y del valor total de la propiedad. Si fuera el caso de un vecindario homogéneo, el encargado puede llegar a la conclusión que en una zona específica las propiedades tienen terrenos que representan el 20% del monto total del inmueble.

3. Extracción del terreno: este es similar al método anterior, lo primero que se debe hacer es analizar las ventas de otras propiedades con mejoras. Esto quiere decir que se le extrae al precio de compraventa al valor estimado de las mejoras y el resultado final es el que se le atribuye al terreno.

4. Desarrollo de una subdivisión: para el evalúo de un terreno el tasador valora dicha propiedad como si el mismo se encontrará subdividido, desarrollado y vendido. Podemos decir que este procedimiento tiene sus restricciones en aplicabilidad y resulta ser mucho más aplicado.

5. Capitalización: aquí el tasador tiene la obligación de capitalizar el potencial neto de rentas del terreno. Es como el procedimiento anterior, no se debe prestar para todo tipo de inmueble ya que algunas propiedades están ubicadas en áreas donde no se acostumbra alquilar terrenos. Las características particulares del terreno y de sus alrededores tienden a influenciar considerablemente en la técnica que produzca los resultados de valor más confiables.

Otras dudas en la valuación de terreno

Antes de poner en venta un terreno debes asegurarte de que no tenga deudas ni pendientes, especialmente que la situación de escritura y propiedad se encuentre libre a tu nombre. Suele pasar que el inmueble proviene de una herencia o sucesión, por lo que en el documento de propiedad aparecen otros nombres como por ejemplo del difunto propietario anterior. Lo más conveniente es asegurarte de que los papeles estén debidamente en orden.

Recuerda que al momento de evaluar un terreno lo mejor es contratar los servicios de un profesional, esta persona junto a su equipo podrás hacer las mediciones y la evaluación según las condiciones de la propiedad. Tomando en cuenta composición, estado, ubicación y servicio. El informe final es el encargado de determinar las dimensiones, características y orientaciones lo que a veces puede aumentar el valor del mismo.

Muchas veces sucede que cuando se adquirió el terreno, este no contaba con los servicios importantes pero con el paso de los años y junto a la población de la zona las condiciones fueron mejorando, también puede ser que haya planes a punto de concretarse. En este caso el tasador se convertirá en tu ayuda idónea para establecer un mayor precio de venta, sobre todo porque no tiene el mismo precio un terreno árido y baldío que un lote con servicios listo para su nivelación o construcción.