El mercado de la compra-venta de pisos se caracteriza en estos momentos por un exceso de oferta y mucha dependencia de los precios. De ahí que muchos inversores inmobiliarios vean con buenos ojos la alternativa de comprar un piso con inquilino, ya que esta opción les asegura una rentabilidad frente a la posibilidad de comprar un piso vacío. En este caso, no se trata de efectuar la compra de un producto inmobiliario, sino de una propiedad orientada a inversores que buscan rentabilidad. 

Muchas promotoras, así como bancos y cajas, están ofreciento esta opción a los inversores, lo que resulta un soplo de aire fresco para sus cuentas. Para vender pisos vacíos, por ejemplo, tienen que ofrecer atractivos descuentos y ajustar precios, ya que a menos que tengan unas características determinadas, resulta una compra de más riesgo. Los vendedores, en cambio, que ganarían poco dinero alquilando, obtienen mejores resultados si primero alquilan el piso a un inquilino y después lo venden a un invesor con un % de rentabilidad anual.

Veamos con un sencillo ejemplo cómo puede beneficiarte la adquisición de una vivienda que ya cuenta con inquilinos viviendo dentro.

comprar una casa con inquilino

Ejemplo: comprar un piso que ya tiene un inquilino

Supongamos que eres una persona que quiere comprar una segunda vivienda. No vas a vivir allí todo el año, puede que ni siquiera te plantees vivir allí. Sólo quieres tener la propiedad y alquilarla para obtener unos ingresos mensuales sin tener que hacer nada, es decir, conseguir liquidez fácilmente. En tu caso, tienes varias opciones:

  • Comprar un piso vacío: lo que implica que, además de los gastos que conlleva la adquisición del inmueble, deberías invertir un dinero adicional en una buena inmobiliaria para alquilar el piso, o bien alquilarlo por tu cuenta, pero donde quizás el piso pasaría unos meses en el dique seco, sin producir ingresos, mientras se alquila. 
  • Comprar un piso con inquilinos: es la opción más atractiva y la que defendemos aquí. Te ahorras el coste de oportunidad de no saber cuánto tiempo tardarás en alquilar el piso, y puede que también la dificultad para negociar el precio año a año. Entra aquí si estás interesado.

Además, hay que tener un dato en cuenta. Cuando compramos un piso que ya tiene inquilinos, los bancos y promotoras suelen incluir en el contrato algunas condiciones que lo hacen más atractivo. Por ejemplo, que el alquiler estuviera ya pactado por 3 o 5 años, lo que te asegura un tanto por ciento de rentabilidad asegurada de un período de tiempo más o menos largo. En cambio, alquilar por tu cuenta cuando andas buscando rentabilidad es mucho más precario.

Datos que debes tener en cuenta al comprar una vivienda con inquilinos

Hay varios aspectos en los que debes fijarte como inversor a la hora de adquirir una vivienda que ya está alquilada.

  1. Rentabilidad. Es importante la rentabilidad (en porcentaje) que te va a producir el piso. Puede que sea una rentabilidad progresiva, donde el primer año ganas un 5%, el segundo un 5,2%, el tercero un 5,3%, para que cuando llegues al tercer o quinto año, hayas recuperado el dinero que invertiste + porcentaje de beneficio. Fíjate también en cuál es el precio de mercado en tu país. Una rentabilidad por debajo de la de mercado te hará estar perdiendo dinero. Si hubieras escogido cualquier otra opción, estarías ganando más.
  1. El retorno de la inversión. Otro dato importante para saber si te conviene comprar ese piso es cuánto tiempo se calcula que tardarás en recuperar la inversión. Por ejemplo, si el tiempo en el que van a permanecer los inquilinos es inferior a lo suficiente para recuperar tu dinero + la rentabilidad, corres el riesgo de que el inquilino se vaya y tardes más de lo previsto en recuperar tu dinero mientras buscas otro inquilino. Si, en cambio, el inquilino va a estar 10 años porque el contrato es de alquiler con opción a compra, resulta más interesante.
  1. La calidad del inmueble. Aunque obtengas rentabilidad mientras dure el alquiler, hay que contemplar también qué piensas hacer con el piso después de que se vaya el inquilino. Hay pisos que se revalorizan más que otros al efectuar reformas, con lo que si piensas destinar el inmueble a la venta también es un dato que debes tener en cuenta.

Por supuesto, existen otros aspectos importantes en los que fijarse. Dónde se localiza el piso, si el piso cumple con todos los requisitos legales, si se encuentra en una zona que tiene previsto un aumento de la demanda porque está subiendo la población y el empleo, etc. Mi consejo es que te asesores con un experto inmobiliario si todavía te quedan dudas de si vas a hacer una correcta adquisición.

Espero que este artículo te haya aclarado algunos puntos importantes a la hora de comprar viviendas con inquilinos. Puedes dejarme un comentario si hay algún aspecto que no tengas claro.