Cuando piensas comprar un piso de segunda mano, debes tener en cuenta que habrá que afrontar diferentes gastos. No sólo vas a pagar el precio que te pide el vendedor, sino algunos costes adicionales (impuestos, registro, notario, intereses de la hipoteca, etc.) que también debes contemplar en tu presupuesto. A todo esto tendrás que añadirle los gastos que te supondrá, en caso de que sea necesario, efectuar las reformas que requiera la vivienda, ya que algunos pisos de segunda mano no están en condiciones adecuadas para vivir.

Para tener estos puntos más claros, te he preparado detalladamente los gastos que debes afrontar a la hora de comprar una casa mediante un sencillo ejemplo que te servirá para entender cuánto te costaría comprar una casa de segunda mano, según unas características determinadas. Vamos al asunto.

gastos vivivenda

Gastos adicionales al comprar una casa de segunda mano

Para este ejemplo, vamos a utilizar el simulador de Habitaclia, donde probaremos cuánto nos cuesta comprar la casa más todos los gastos adicionales.

Supongamos que te quieres comprar una vivienda de segunda mano, que tiene un valor de 68.000 euros y solicitas al banco 38.000 euros, aportando tú la cantidad restante. ¿Qué gastos tendría comprar dicha casa si lo hacemos en Cataluña? Verás que automáticamente te saca que el Impuesto de Actos jurídicos documentados es del 0,1%. En Cataluña, es bastante barato. En cambio, en la mayoría de sitios está en torno al 0,5%. En Navarra, por ejemplo, no existe ese impuesto: es del 0%.

Partiendo de estos datos que ya conocemos, marcaremos en la opción segunda mano en donde pone vivienda. Después tendríamos que rellenar otra serie de datos: si va a ser para vivienda habitual o es una segunda vivienda, si es una vivienda de protección pública (más baratas) o no, y cuáles son tus condiciones: si eres una persona discapacitada, o eres joven menor de 35 años.

Ejemplo de gastos al comprar vivienda usada

Supongamos que tienes 30 años, quieres comprar una vivienda que va a ser vivienda habitual y sí que es de protección pública. El resultado que nos devuelve el simulador es el siguiente:

  • Importe solicitado: 38.000 €
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: 0,1%
  • Precio de la vivienda: 68.000 €
  • Comunidad autónoma: Cataluña.

Gastos de la hipoteca

  • Comisión de apertura: 380 €
  • Tasación: 250 €
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: 38 €
  • Notaría: 379 €
  • Gestoría: 162 €
  • Registro: 144 €
  • IVA: 144 €
  • Seguros: 300 €

 Total de la hipoteca: 1795 €

Por otra parte, miraríamos los gastos de compra-venta relativos a las viviendas de segunda mano, que son:

  • Impuestos patrimoniales: 3400 €.
  • Notaría: 409 €
  • Registro: 162 €.
  • Gestoría: 180 €
  • IVA: 158 €

Total de gastos de compra: 4307 €.

Si sumamos los gastos de la hipoteca, y los gastos propios de la compra de una vivienda de segunda mano, el resultado final es de 6102 €. Esta cifra tendrás que sumársela al importe total de la vivienda + los intereses que te cobre el banco por concederte la hipoteca. Este dato lo tendrás que consultar con el banco al que vayas a pedir la hipoteca.

Calculando los gastos de la hipoteca

Hemos calculado solamente los gastos que tienes que pagar en impuestos y trámites, no lo que llevaría, por ejemplo, pedir una hipoteca para pagar esa casa de 68.000 euros. Existen diferentes modalidades de hipotecas que ofrecen los bancos; algunas son con interés fijo y otras variable, otras tienen comisiones de apertura y otras no. Aquí tienes un simulador para calcular los gastos de la hipoteca.

Veamos un caso imaginario. Suponiendo que vayas a pedir 38.000 € (es una cantidad inferior al 80% del importe total, con lo que está bastante bien), vayas a pagar en 20 años a un interés fijo del 2%. ¿Cuál sería el resultado? Muy fácil:

  • Cuota hipotecaria: 192,24 €. Esto es lo que pagarías todos los meses.
  • Coste total de la hipoteca: 46.136,56 €.
  • Intereses: 8136 €. Esta es la cantidad de dinero que tú tienes que pagar y que gana el banco contigo, pero repartido mensualmente a lo largo de 20 años.

Conclusión final

¿Cuánto tendrás que pagar entre los gastos de compra + gastos de hipoteca + intereses de la hipoteca + lo que cuesta el piso? El resultado final es de 82.238 € por un piso que costaba 68.000 €, con lo que la diferencia es de unos 14.238 € más.

¿Es este ejemplo una buena operación de compra? A mi juicio, al comprar a través de un banco, acabas pagando mucho más dinero en realidad de lo que cuesta la vivienda. En lugar de pagar los 6102 € de media por impuestos y trámites, pagas 8136 € de más en intereses. Pero claro, hay que valorar también el factor tiempo. Puede que tú no te puedas permitir desembolsar 68.000 € ahora mismo, pero sí puedas hacerlo a lo largo de 20 años.

Con lo cual, te estás beneficiando de poder disfrutar de tu casa ahora, que es lo que tú quieres, en vez de tener que esperar ese tiempo a ahorrar el dinero necesario para comprar la casa por tu cuenta y ahorrarte esos 8.136 € de intereses.

¿Mi consejo? Si puedes reducirlo a 10 años, y en lugar de pagar 192,24 € al mes, pagas 349 € al mes, mucho mejor. Porque cuanto menos plazo sea para terminar de pagar, menos intereses de la hipoteca pagas, con lo que al final ahorras dinero. Esto, claro está, dependerá de tu sueldo. ¿Puedes permitirte pagar 349 € al mes con tu sueldo? Si has sido capaz de ahorrar 30.000 euros y desembolsarlos en el momento, yo creo que sí eres capaz. E incluso más. Así que reduce el plazo todo lo que puedas y pagarás menos en intereses.

¿Cuánto cuesta la vivienda de segunda mano que quieres comprar? Repite el ejercicio usando las herramientas que te he dejado e infórmate del interés que te cobran en el banco que te vaya a dar la hipoteca.