Seguro que has oído hablar en alguna ocasión de las hipotecas para cambio de casa, también conocidas como las hipotecas puente. Muchas veces, incluso, verás gente en Internet que hablan mal de ellas en foros y opinan que en algunas compañías no son todo lo transparentes que deberían ser.

Vamos a analizar todo esto con calma para que entiendas todo sobre las hipotecas puente. ¿En qué consiste este tipo de hipoteca? ¿qué tipo de condiciones ofrece? ¿cuáles son las mejores? ¿qué riesgos implican?

¿En qué consisten las hipotecas para cambio de casa?

Muchas veces, se solicita un préstamo hipotecario para comprar un piso cuando no se tiene ninguno. Hasta ahora, se ha vivido en pisos de alquiler, o te has alojado en casa de tus padres. Pero nunca has tenido piso en propiedad. Este suele ser el caso más habitual. Pero, ¿qué pasa cuando ya tienes un piso y te gustaría pedir una hipoteca para cambiar de casa?

Ahí tienes la opción de vender tu casa y, con el dinero que ganes por ella, comprar otra. El problema es que vender un piso no es nada fácil. Así que el banco te lo facilita porque compras tu casa nueva antes de vender la antigua y el banco te adelanta el dinero de lo que ganarías vendiendo la casa. En cuanto consigas vender el piso, podrías cancelar la deuda fácilmente.

A veces, hay uno o dos años de carencia, de modo que durante este tiempo el pago se adapta a las condiciones actuales del cliente, por ejemplo pagando sólo el 80% de los intereses o alguna que otra ventaja durante un tiempo prudencial. Es, por tanto, un producto financiero que resulta muy atractivo para los usuarios, pero en el que hay que conocer muy bien las condiciones. Como luego veremos, también implica riesgos muy altos para los dos partes.

ipoteka

¿Qué tipo de condiciones ofrecen?

Hay muchas hipotecas para cambio de casa, aunque desde que empezó la crisis inmobiliaria en 2007 en España este tipo de préstamos hipotecarios ha tenido bastante mala fama. Actualmente, se pueden encontrar algunas opciones en el mercado. A través de Bankimia, encontramos:

  • Banco Caixa Geral: los intereses son del Euribor + 2,50%. El plazo máximo es de 30 años. La financiación máxima se encuentra en el 80% del valor de la vivienda. No hay comisiones, pero tampoco años de carencia.
  • Banco Caixa Geral: Euribor 1 año + 3,50% de intereses. Plazo máximo de 30 años. Sin comisiones. Financiación al 80%. Sin carencias ni aplazamientos.
  • La Caixa: ofrecen un crédito  hipotecario bonificado a un interés fijo. Ese interés es del 6,50%. El plazo máximo es de 25 años. La financiación también es del 80% como máximo. Tiene un 1,50% de comisión de apertura y algunas otras. Ofrece 2 años de carencia inicial de capital.

Esto es lo mejor que he podido encontrar, ya que ahora los bancos no quieren ofrecer este tipo de hipotecas, debido a los riesgos que implica, puesto que vender un piso después de la crisis inmobiliaria se volvió mucho más complicado y el banco corría el riesgo de que no se cancelara la deuda.

Riesgos de contratar una hipoteca puente

  • El cliente puede perder las dos casas. ¿Por qué? Porque en caso de que no puedas pagar, habrás ofrecido como garantía ambas propiedades, la del antiguo piso que no has podido vender y la del nuevo que estás intentando comprar, pero que no has llegado a pagar del todo.
  • Es más barato vender primero y comprar después. Aparte de que al vender primero tendrás liquidez suficiente para comprar la nueva casa, no tendrás deudas y por lo tanto podrás acceder a unos tipos de interés mejores buscando otro tipo de hipotecas.
  • La vivienda puede variar. Si se producen variaciones de precios, puedes encontrarte con que tienes que pagar más. Por ejemplo, si pasa mucho tiempo sin venderse la vivienda que tienes en propiedad, bajará de precio y no será lo mismo que habías calculado. O también puede que el precio de los intereses suba, si sube el Euribor y tienes un interés variable.
  • Puede que pagues sin disfrutar de la vivienda. Imagina que has pedido la hipoteca para comprar una casa que aún no se ha terminado de construir. Si se producen retrasos imprevistos en la obra, estarás pagando la hipoteca sin poder disfrutar de la nueva vivienda, cuando la antigua ya está puesta en venta.
  • Puede que no vendas la vivienda en el plazo. En este caso, tendrías una deuda enorme que pagar al banco, con lo que es muy probable que te embargaran la antigua casa.

Como los bancos son conscientes de los riesgos que implica para ellos este tipo de hipotecas, ahora son menos habituales, ya que ellos también corren el riesgo de no cobrar. Y, realmente, embargar un piso que no se ha podido vender en el plazo que ellos habían marcado es incluir en sus balances un activo tóxico, ya que es muy difícil de convertir en liquidez. Y además, muy probablemente, va bajando de precio con cierta rapidez.

Por tanto, yo te recomiendo que, si tienes un piso y quieres venderlo para comprarte otro, no empieces a comprar la nueva casa hasta que hayas vendido el antiguo. Enfócate en conseguir la venta de éste y no efectúes ninguna compra, ni solicites ninguna hipoteca, hasta que hayas cerrado el acuerdo. Al menos, en un momento como el actual.